罗源滨海新城13区事件后续(罗源滨海新城13区事件图片)

今年楼市遇冷,不少项目月销都不到20套,此时如果有超级大盘上市,面对这样的局面,相信会飙泪,当然也不是没有代表,城南就是典型,四大金刚-大东海江山府、榕耀之城、世茂帝封江、恒大滨江左岸。今天就来聊聊近年的超级大盘,

今年楼市遇冷,不少项目月销都不到20套,此时如果有超级大盘上市,面对这样的局面,相信会飙泪,当然也不是没有代表,城南就是典型,四大金刚-大东海江山府、榕耀之城、世茂帝封江、恒大滨江左岸。今天就来聊聊近年的超级大盘,有哪些问题。

对于超级大盘,能想到很多,今天先来大盘的代表房企,世纪金源

世纪金源

聊到大盘,不得不提一个开发商,就是世纪金源,当年就是大盘专业户,或者说是新城缔造者。

房企在福州有三个大盘,其中两个非常典型。

1、罗源湾滨海新城

从资料来看,2010年提出这个概念,5740亩的新城,到了2011年土拍公告,让人明白了公告的意义。

招标文件设置了多重“门槛”,比如要求报名前20天以上,不少于每宗5亿元的银行存款证明,建筑保证金要1亿元,部分地块要求有旅游综合体开发经验等。

面对这么多门槛,提出疑问:在不知道挂牌时间的情况下,这么能在20天之前准备好资金,除非事出有因。

最终项目由世纪金源开发,被分割城了多个百亩地块,名字以罗X苑命名,从地图即可看出,这样整齐划一的排列,在福州市场也属实难得。

目前二手均价4-5K,可以说是典型的案例,没有产业,远离福州,推出天量房源,导致这里的均价低于周边地级市。

特别是面对北面宁德这几年房价持续上涨,不少人甚至提出,让罗源划入宁德,从而带动宁德的就业人口外溢置业到此。

看上去好像也不无道理。

2、贵安新天地

世纪金源除了罗源湾外,另外一个造城就在连江贵安,根据网络资料:当初世纪金源老板黄如论为何要打造这样的超级小区,是希望能以亲民的价格让在大城市的刚需可以安家落户。

当然不管实际目的如何,最终的发展,这里的房子确实只剩下了居住属性。

这里也规划了多个小区,以贵X苑命名,配合罗源湾的命名,有一种宗族命名的风格。

当初上市引起了很大热度,吸引了不少投资客,房价也破万,不过如今二手挂牌5-6K左右,挂牌数量巨大。

随着北二通道后续有望开通,这里好像迎来了曙光,但是根据目前的发展,当初的期待,可能也仅仅是安慰。

作为福州外溢的刚需之地,贵安并非鬼城,这里依靠部分娱乐项目,以及较低的房价,确实吸引了不少人口居住,不过多年来房价不涨,也让市场对这里产生了很大抵触心理。

特别在这几年,福州郊区全面滞销后,不少鬼城等头衔频出,但凡是郊区的项目,基本都成了割韭菜的代名词。

对于这样一个位于郊区的超级大盘,天量房源存在,跟罗源湾一样,成了房住不炒的代表。

3、闽江世界城

除了上述两个可以称为新城的超级大盘外,世纪金源在2010年,拿下了两幅林浦地块。

以17.45亿竞得宗地2010-53号林浦二期地块,面积289.21亩,楼面价3636元/平

以17.95亿竞得宗地2010-52号林浦一期地块,面积297.52亩,楼面价3629元/平

两幅地块就构建了后来的超级大盘,闽江世纪城

项目合计9073户,分成三区.A区临江苑:39栋、5696户,B区临湖苑:27栋、2577户,E区克拉公寓:2栋、800户。

项目虽然占地近600亩,但是为何是超级大盘,主要原因在于,虽然地处城南,但是项目楼栋多以33层左右的高层为主。

大盘搭配高层住宅,这就是福州目前几个超级大盘的主要原因,比如目前的保利香槟国际新榕金城湾等。

对于项目很特殊,对于城南由于机场限高,所以这里超过55米,就需要征得部队同意才能办理。

比如周边有两个同样早期拿地的项目。

一个是印象外滩,2010年拿地,由于限高问题,这里21-29层的房源没有获得预售许可证。

一个是祥浦苑,2013年拿地,限高69.9米,但是当初摇号预售的时候,也专门备注空军限高。

可以说面对限高问题,如今区域的土拍限高基本都是50米,可以说城南成了高楼的绝缘体,但是在这样的背景下,闽江世界城,这个超级大盘,却可以拿到了近百米楼栋的预售证。

面对国企都拿不到背景,不得不感叹。

对于项目而言,当初上市,整个城南还处于棚户区中,吸引了不少周边地缘客购房,房价也一路上涨,高峰期均价破3W。

不过如今随着江南CBD、南二环郭宅后坂等开发,新盘扎堆上市,整体市场的供需关系也已经打破。

从项目在贝壳近几年的成交走势来看,2019-2020年维持在3W左右,不过2022年已经基本都在2.8W左右,部分房源甚至已经到了2.5W。

对于这种超级大盘,可以说也是典型代表,目前福州不少板块都有这种大体量项目的存在,虽然不少有通过分区减小单体量,但是整体的二手挂牌量依然很大,一旦出现市场缺口,这种大盘基本就很难保持价格。

东二环躲过一劫?

对于世纪金源,这个超级大盘的缔造者,特别在2010年前后,除了这几幅地块外,还有一幅即目前的东二环,当时东二环决定把化工路以北的全部区域集体供应。

当时福州土拍发布宗地2010-12号,面积2800亩,起拍价178亿元,在当时争议较大,主要的问题在于对地块的出让竞拍限制,要求房企满足一系列苛刻要求,网络流传地块早已内定,买家就是世纪金源。

看到这个资料,是否很属性,上述的罗源湾当年也同样被质疑,最终这次出让被迫取消。

随后地块被拆分供应,第一幅即319亩的保利香槟国际,项目也成了泰禾商圈,最低价的次新房代表,可能有很多理由,比如盘大很难管理、原来化工地、出租户比较另类等。

从区位来说,项目可以说也处于板块核心位置,虽然看过去很密集,不过整体楼间距也并非可怕,只不过大体量的楼栋,给人远观感受欠佳。

当然目前看最大的原因还是在于盘太大,加上没有分区,导致在二手市场要想走出独立行情,难度太大。

此时面对如今东二环,不少项目破4W的单价,再看看被世纪金源大面积开发的三个项目。

不知道东二环是否要感谢房企的不建之恩。

当然对于住房,如同房企老板所说,要提供大量房源让就业人员能安居乐业。

那面对如今贵安、罗源、以及东二环的房价走势,是否房价一蹶不振,就是大部分群体所希望看到的结果?

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